오피스텔보다 다가구주택이 유리? 은퇴 후 임대소득 절세 팁

thinkmale 2025. 3. 25.

은퇴 후 안정적 수익, 절세 전략이 핵심이다

은퇴 후 생활비 마련을 위해 임대사업에 관심 갖는 사람들이 많아졌습니다. 하지만 부동산을 어떻게 선택하느냐에 따라 세금 부담은 크게 달라질 수 있습니다.
특히 오피스텔과 다가구주택처럼 소형 부동산의 경우 같은 임대 수익을 올려도 건보료, 종합소득세, 건강보험료 등 세금 차이가 수백만 원 이상 발생할 수 있습니다. 이번 글에서는 오피스텔보다 다가구주택이 세금 면에서 유리한 이유와 절세 전략을 다뤼보도록 하겠습니다.

1주택자의 임대소득은 비과세!

가장 강력한 절세 혜택 중 하나는 바로 ‘1주택자의 임대소득 비과세’입니다.
✔ 공시가격 9억 원 이하
✔ 연간 임대료 2,000만 원 이하
✔ 월세 또는 전세보증금 수입 기준 충족 시 비과세
이 조건을 충족하면 주택 임대소득은 종합소득세 대상에서 제외되어 세금 없이 수익을 올릴 수 있습니다.

오피스텔 vs 다가구주택, 왜 세금 차이가 날까?

오피스텔은 주거용으로 사용해도 법적으로 상가로 분류되는 경우가 많아, 주택 수에 포함되지 않아 비과세 혜택을 받기 어렵습니다.
반면 다가구주택은 주택으로 인정되므로,
✔ 1주택 조건 유지 가능
✔ 건강보험료 부과 대상 제외
✔ 종합소득세 비과세 적용
이라는 장점이 있습니다.

건보료까지 고려하면 연 400만 원 차이

임대소득이 연 3,600만 원(월세 300만 원)일 경우,
✔ 오피스텔 소유 시: 연간 건보료 약 144만 원 부과
✔ 다가구주택 소유 시: 건보료 없음
게다가 종합소득세까지 합치면 최소 연 400만 원 이상의 절세 효과를 기대할 수 있습니다.

은퇴 후 활용 가능한 비과세 전략 3가지

은퇴 후 안정적 수익을 위해 활용할 수 있는 절세 전략은 다음과 같습니다.
✔ 다가구주택 1채 보유 + 2,000만 원 이하 임대수익 → 비과세 적용
✔ ISA 계좌나 장기 저축성 보험 활용 → 금융소득 비과세
✔ 농협·신협 출자금 이자수익 → 2,000만 원 이하 비과세
다양한 비과세 소득원을 조합하면, 노후 세금 부담 없이 현금 흐름을 만들 수 있습니다.

세금 줄이는 임대 전략, ‘형태’가 중요하다

같은 월세 수익이라도 어떤 형태의 부동산을 소유하느냐에 따라 세금이 크게 달라집니다.
특히 은퇴 후 임대수익을 고려하고 있다면,
오피스텔보다 다가구주택이 더 유리한 선택이 될 수 있습니다.
절세를 위한 핵심은 세법을 이해하고, 지속적으로 비과세 요건을 유지하는 것입니다.

자주 묻는 질문들

Q1: 오피스텔은 주택으로 간주되지 않나요?
A1: 주거용으로 사용하더라도 대부분 상업용으로 분류되어 비과세 혜택을 받기 어렵습니다.
Q2: 임대소득이 2,000만 원 넘으면 무조건 과세되나요?
A2: 그렇습니다. 2,000만 원 초과 시 종합과세 또는 분리과세 중 선택해야 합니다.
Q3: 건보료는 어떤 기준으로 부과되나요?
A3: 임대소득이 잡히면 해당 소득의 약 8% 수준으로 지역가입자 기준 건보료가 부과됩니다.
Q4: 비과세 혜택을 받기 위한 부동산 선택 기준은 무엇인가요?
A4: 공시가격 9억 이하의 주택 1채 보유, 연 임대소득 2,000만 원 이하가 기준입니다.