종합부동산세 과세대상 총정리, 정확하고 쉽게 이해하기
종합부동산세 과세대상 총정리: 2025년 주택·토지 기준과 절세 전략
해마다 6월 1일이 지나면 부동산을 가진 이들이 긴장하게 되는 이유,
바로 종합부동산세 때문입니다.
특히 다주택자나 고가 부동산 소유자는 종합부동산세 과세대상에 포함되어
예상보다 큰 세금 부담을 지게 될 수 있습니다.
이번 글에서는 2025년 기준 종합부동산세 과세대상,
주택 및 토지 보유 기준, 과세 기준일, 절세 방법까지
한눈에 이해할 수 있도록 자세히 정리해드립니다.
종합부동산세란?
✔ 부동산을 일정 기준 이상 보유한 사람에게 추가로 부과되는 국세
✔ 재산세와는 별도로 납부
✔ 주택, 종합합산토지, 별도합산토지 등 과세대상에 따라 세율과 공제액이 다름
✔ 매년 6월 1일 기준 보유현황으로 과세 여부 결정
종합부동산세 과세대상 – 주택 보유자 기준
구분 2025년 과세 기준금액
| 1주택자 | 공시가격 12억 원 초과 |
| 2주택 이상자 (조정지역 외) | 9억 원 초과 (합산 공시가격) |
| 법인 명의 보유 | 기본 공제 없음, 전액 과세 |
✔ 공시가격 기준이며, 시세가 아님
✔ 공시가격 합산 기준 초과 시 종합부동산세 과세대상에 포함
종합부동산세 과세대상 – 토지 소유자 기준
✅ 종합합산토지 (나대지, 잡종지 등 비업무용)
- 개인 기준 공시가격 5억 원 초과 시 과세대상
- 과세표준: 5억 원 초과분
- 세율: 0.5% ~ 2.7% (누진세)
✅ 별도합산토지 (상가·사무실 등 임대용)
- 개인 기준 공시가격 80억 원 초과 시 종합부동산세 과세대상
- 일반 토지보다 높은 세율 적용 가능
✔ 토지는 보유 목적에 따라 과세 방식이 달라짐
종합부동산세 과세대상 확인 방법
- 공시가격 확인 – 국토교통부 부동산공시가격 알리미
- 재산세 납부내역 조회 – 위택스 or 홈택스
- 전체 부동산 합산 공시가격 확인
- 6월 1일 기준 보유 내역으로 종합부동산세 과세대상 여부 판별
종합부동산세 납부 시기 및 절차
✔ 과세기준일: 매년 6월 1일
✔ 고지서 발송: 11월 중순
✔ 납부기한: 12월 1일 ~ 12월 15일
※ 분납 가능 (50만 원 초과 시 2개월 내 분납 신청 가능)
종합부동산세 과세대상 절세 방법
✔ 1세대 1주택 요건 유지 시 세율 인하 + 공제 확대
✔ 부부 공동명의로 분산해 과세표준 낮추기
✔ 증여, 매매 등을 통한 주택 수 조절
✔ 공시가격 현실화율 점검 후 이의신청 가능
✔ 고령자·장기보유자 세액공제 적극 활용 (최대 80% 공제 가능)
자주 묻는 질문들
Q1. 시가가 12억인데 종부세 대상인가요?
A1. 아니요. 종합부동산세 과세대상은 공시가격 기준입니다. 시가와는 다릅니다.
Q2. 공동명의이면 공제도 2배인가요?
A2. 네. 공동명의 1주택자는 각자 6억 원씩 총 12억 공제를 받을 수 있습니다.
Q3. 지방의 2주택자도 종부세 대상인가요?
A3. 공시가격 합산 기준으로 9억 초과 시 종합부동산세 과세대상에 해당합니다.
Q4. 종합부동산세는 자동 납부되나요?
A4. 아니요. 고지서 수령 후 별도 납부해야 하며, 납부기한 내 미납 시 가산세가 붙습니다.
결론: 종합부동산세 과세대상, 미리 확인하고 전략 세우자!
종합부동산세 과세대상은 보유 부동산의 공시가격 합산에 따라 결정되며,
단순히 집이 많다고 무조건 과세되는 건 아닙니다.
✔ 6월 1일 기준 보유 현황 기준
✔ 1주택자, 다주택자, 법인 각각 기준 다름
✔ 절세 전략은 보유 조정 + 공제 활용이 핵심
2025년 종합부동산세 과세대상이 될 수 있다면,
지금부터 미리 세무전략을 점검해보세요!
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